La situation du parc immobilier en Grèce

En Grèce, pendant de nombreuses décennies après la seconde guerre mondiale, l’achat d’un bien immobilier constituait pour la plupart des ménages la seule manière à long terme de faire des économies susceptibles d’échapper à l’inflation. La plus grande part de la richesse des Grecs a longtemps été placée dans l’immobilier et en particulier dans leur résidence principale, qui constituait traditionnellement un moyen d’assurer leurs vieux jours, en l’absence de prestations d’un État social inexistant même avant la crise. D’après différentes études, en 2002 le patrimoine des foyers grecs étaient constitués à 81,8% de biens immobiliers, à 17% de dépôts et seulement à 1,2% d’actions. Les Grecs sont propriétaires de leur habitation à 80,1%, le deuxième taux le plus élevé, après l’Espagne, de l’ancienne Union européenne des « 15 ». Dans les régions agricoles ce pourcentage atteint même les 97% contre 73,5% dans les zones urbaines [1].

Le recensement d’Elstat de 2011 [2] annonçait 6.4 millions de logements privés pour un total de 3.66 millions de foyers, et ainsi 2.5 millions de logements vacants. En comparaison, le recensement de 2001 faisait apparaître 5,4 millions d’habitations privées, dont 1,4 millions d’habitations vides [3].

Cette augmentation importante du parc des logements en 10 ans explique et reflète le boom des emprunts hypothécaires suite à l’annonce début 2005 par l’État grec que la TVA s’appliquerait à partir du 1^er janvier 2006 sur tous les chantiers du bâtiment, jusque-là épargnés. C’est le moment où de nombreux foyers ont contracté des emprunts immobiliers pour construire précipitamment, avant l’application de la TVA sur le bâtiment, jusque-là exempté [4]. Déjà l’entrée dans la zone euro avait entraîné une importante hausse du coût de la vie et de nombreuses familles recouraient aux emprunts à la consommation ou à des jongleries avec leurs cartes bancaires, multipliant les virements d’une carte à l’autre pour alimenter successivement plusieurs comptes bancaires. La plupart de ces dettes de cartes bancaires se sont transformées en nouveaux prêts de consommation à des taux de 6 à 8 %, après « arrangements » dans la période 2012-2014.

C’est aussi le moment où les grandes banques étrangères (avec en premier la Société Générale et la Deutsche Bank) ont déversé sur le marché bancaire grec leur surplus de liquidités, permettant aux banques grecques dont Eurobank de distribuer des emprunts hypothécaires et à la consommation, à un taux que les marchés français et allemand ne permettaient plus. Ceci sans aucune régulation par l’État grec. Les bases étaient jetées pour la crise qui s’en est suivie, qui est d’abord une crise de l’endettement privé, comme l’a bien montré la Commission pour la vérité sur la dette grecque [5].

Des recapitalisations importantes et une réorganisation du marché bancaire grec ont abouti à sa concentration au bénéfice de quatre banques principales, Alpha Bank, Ethniki (Banque Nationale de Grèce), Peiraios (Banque du Pirée) qui avait racheté en 2013 les trois banques chypriotes en faillite et la partie assainie de la Banque agricole Agrotiki, et détient donc les hypothèques des terrains agricoles, et Eurobank. Ces quatre banques ont par ailleurs développé des activités dans l’immobilier à travers des filiales spécialisées.

En 2010, à l’annonce du premier mémorandum, la Grèce entière avait regardé avec incrédulité Yiorgos Papandréou, alors premier ministre, expliquer devant les caméras que le gouvernement, après avoir appelé le FMI à la rescousse, s’efforcerait à ce que soit maintenu au moins un salaire ou un revenu dans chaque famille dans les difficiles années à venir. La Grèce venait de traverser une décennie glorieuse avec l’entrée dans l’euro et les jeux olympiques de 2004 ; cette « prédiction » sonnait particulièrement faux, et tout le monde s’était regardé en s’interrogeant sur la santé mentale ou du moins sur les motifs de l’étrange prédiction – inquiétante – du premier ministre de l’époque. Or les memoranda qui se sont succédés depuis 2010 ont provoqué des baisses de revenus ou même des pertes totales pour de nombreux foyers quand le chômage s’est installé – avec des pertes de revenus qui ont dépassé les 40%. Pour une famille moyenne, même si l’on garde un emploi, il fallait désormais revoir les dépenses mensuelles, et nombre de gens ont été obligés d’opérer un choix entre manger à leur faim, nourrir leurs enfants et rembourser leurs emprunts dont les taux étaient d’ailleurs relativement élevés : de 7 à 13%.

En outre, de nouveaux impôts ont été instaurés, comme l’impôt sur les constructions (ENFIA) ou les impôts de solidarité qui frappent aussi les retraités pauvres et les employés. Aussi au bout de sept années de crises et de memoranda, les familles ont eu de plus en plus de mal à rembourser leur emprunt, contracté avant les pertes.

Après des années de crise financière et de récession, les banques grecques sont lestées de 103 milliards d’euros de créances douteuses, soit environ 60% du produit intérieur brut du pays [6]. Dans la perspective des crash tests bancaires imposés par la BCE lors du premier trimestre 2018 et confrontées à des créances douteuses qui atteignait 46,7 % de leurs actifs [7] au troisième trimestre 2017, les banques grecques ont trouvé à s’en débarrasser coûte que coûte en les revendant à des fonds d’investissements financiers spécialisés.

Les fonds vautours s’emparent des prêts hypothécaires grecs non performants

Les quatre banques grecques ont négocié la vente à prix cassé de leurs créances douteuses ou crédits non performants (Non Performing Loans NPL) à des fonds d’investissement étrangers. Ces Non Performing Loans sont constitués principalement d’emprunts à la consommation, de cartes bancaires et de prêts à des petites ou très petites entreprises qui ne sont plus honorés par les débiteurs en cessation de paiement depuis plus de trois mois – pour la Grèce, souvent depuis plus longtemps.

– Eurobank a vendu en septembre 2017 ses créances toxiques d’une valeur de 1,5 milliards d’euros, à un fonds suédois spécialisé, Intrum Justitia AB (Intrum). Le prix de rachat (45 millions d’euros) a représenté environ 3% du capital dû à Eurobank. – La Banque du Pirée va échanger contre 2 milliards des créances douteuses d’une valeur de 2,5 milliards d’euros. Plus précisément, elle va vendre des créances NPL d’une valeur de 2,3 milliards pour 400 millions d’euros, et recevoir 1,6 milliards pour 700 emprunts NPL contractés par 120 entreprises. – La Banque Nationale Ethniki annonce par l’intermédiaire de Morgan Stanley qui la conseille qu’elle s’apprête à céder ses créances NPL, d’une valeur initiale de 2 milliards, atteignant 5,2 milliards avec les intérêts pour 1 milliard d’euros. Ces créances concernent 200 000 emprunteurs, pour des prêts à la consommation (1,1 milliard), des cartes de crédit (500 millions) et des prêts aux petites entreprises (environ 400 millions d’euros). À noter que dans le cas d’Ethniki, la majorité des cessations de paiement remontent à environ 7 ans pour des dettes d’un montant moyen estimé à 10 000 d’euros. La banque précise que la vente des créances douteuses a été précédée par une proposition de règlement faites aux clients dans le cadre du code de déontologie, généralement faites par téléphone, et ne concerne pas « ceux qui ont répondu aux offres d’arrangement ». – À son tour, Alpha Bank a annoncé fin janvier 2018 la vente pour 1 milliard d’€ de ses prêts non performants NPL d’une valeur de 3,7 milliards (2 milliards plus les intérêts) [8].

Ces cessions risquent d’exclure définitivement tout espoir d’arrangement de leurs dettes hypothécaires pour les ménages en rupture de paiement, qui gardent jusqu’à fin 2018 le faible espoir d’un recours juridique offert par la loi Katseli-Stathakis.

Les enchères électroniques pour dettes, une exigence des créanciers

Les saisies par les banques sur les biens mobiliers et immobiliers des particuliers se sont concrétisées après l’organisation des enchères sur internet. La tenue des enchères avait été jusque-là empêchée par des protestations citoyennes, occupations d’Études notariales, etc., que le procédé des enchères en ligne est supposé contourner.

Pour se convaincre de l’« efficacité » de l’État grec, les créanciers demandent pas moins de 7000 enchères électroniques d’ici la fin août 2018, soit environ 1000 enchères par mois, à doubler pour les trois mois suivants pour atteindre un total requis de 13 000 adjudications à la fin de l’année [9].

                                   protestation contre la mise aux enchères par l’administration

Un vaste mouvement de protestations citoyennes, qui s’étend sur toute la Grèce depuis plus d’un an, s’oppose physiquement à la tenue des enchères, en coopération avec la majorité des associations de notaires, concernés par les dégâts sociaux impliqués, qui ont contribué à bloquer les adjudications en refusant d’y procéder jusqu’à la fin de l’année 2017. En face, les banques et une minorité de notaires opportunistes pressés de procéder à des enchères s’alignent derrière le gouvernement, qui cède aux pressions des créanciers avec force propagande contre les opposants et en promouvant l’ouverture des enchères qui vont menacer les biens des couches les plus appauvries de la société grecque. Les luttes pour le logement en Grèce ont à peine commencé.

Les résidences principales tombent entre les griffes de l’Agence Autonome des Recettes Publiques

Pire, trois ans après l’élection de janvier 2015 qui a porté Tsipras et Syriza au pouvoir sur un programme de sortie de l’austérité et des memoranda, seule possibilité pour la Grèce de retrouver sa souveraineté, la loi mammouth votée début janvier 2018 prévoit la saisie et la mise aux enchères des biens privés envers l’administration pour dettes supérieures à 501 €. À noter que tant le FMI que le gouverneur de la BCE, Mario Draghi lui-même, font des saisies en ligne une condition sine qua non pour la 4^e évaluation qui conditionne le 4^e et dernier versement. La même loi prévoit que les protestations contre les mises aux enchères qui en ont empêché jusque-là la « bonne tenue » seront pénalisées par des peines d’emprisonnement ferme de 3 à 6 mois.

Si les résidences principales des gens les plus modestes étaient jusque-là protégées de l’appétit des banques par un arsenal législatif (loi Katseli revue, durcie mais étendue jusque fin 2018 par la loi Stathakis [10]), les nouvelles mises aux enchères prévues au bénéfice de l’Autorité Autonome des Ressources publiques, qui a remplacé le service des impôts et des douanes, ne sont soumises à aucune restriction. Ainsi dès février 2018, des résidences principales ont été mises aux enchères sur une plate-forme digitale, concernant indistinctement riches fraudeurs ou petits entrepreneurs ruinés qui ne peuvent plus payer les cotisations, petits propriétaires retraités pauvres ou chômeurs qui ne peuvent plus faire face à leurs taxes.

En effet, le nombre des contribuables qui ne peuvent plus faire face à la pression fiscale augmente de manière proportionnelle à la progression du taux de pauvreté, résultant des réformes imposées par les créanciers depuis 2010.

Petit à petit, même le paiement de factures domestiques est devenu difficile. En effet la hausse des impôts et le démantèlement des services publics comme l’électricité, l’eau courante et le gaz, et la surtaxation cumulée (TVA sur la somme finale qui contient déjà 15% de taxe…) ont abouti à des hausses exponentielles des factures. Résultat, il n’est pas rare que des factures d’électricité ou d’eau s’élève à 700 ou 1000 euros, causant un déséquilibre durable sur un budget familial serré. 30% des clients de DEI [11] l’entreprise encore publique d’électricité sont en rupture de paiement et les coupures d’accès à l’électricité se multiplient.

Les Grecs, otages fiscaux des créanciers et du gouvernement

En un mois entre septembre et octobre 2017, les contribuables débiteurs d’une échéance non honorée auprès de l’administration des impôts grecs avaient augmenté de 9,6%, ce qui démontre l’épuisement du système fiscal grec.

En octobre 2017 plus de deux tiers de l’ensemble des 6.100.000 contribuables ayant déposé une déclaration d’impôts avaient des dettes envers les impôts. En effet, les impôts non payés s’élèvent à 10,87 milliards d’euros pour la seule année 2017, avec une nouvelle ardoise de 1,27 milliard d’euros pour le mois de décembre [12]. Au total, près d’un million de cas de saisies sur les dépôts bancaires et sur les propriétés immobilières ont touché les contribuables grecs en 2017. D’après les éléments donnés par l’Agence des Recettes, l’ensemble des saisies a atteint 991.392 fin octobre 2017 contre 971.508 en septembre de la même année. Cette augmentation de 19.884 saisies en un mois signifie que l’Agence des Recettes a fait plus de 500 nouvelles saisies par jour [13].

Le gouvernement prétend que seuls les « mauvais payeurs » seront concernés par ces mises aux enchères, mais fin 2017, Euclide Tsakalotos, le ministre des finances et principal négociateur avec les créanciers, expliquait que « nombre de ménages s’ils ont vu leurs revenus baisser, en conservent un néanmoins mais choisissent de ne pas donner la priorité au remboursement de leur prêts bancaires ou au paiement de leurs impôts ». Ce discours justifie les mesures dictées par les créanciers au nom de « la lutte contre la culture du non-paiement », censée caractériser particulièrement les Grecs [14]. Or les créances douteuses n’étaient que de 5,5% du total des créances privées en 2008, passant à 7% en 2009 pour exploser à partir des memoranda à 45,9% de l’ensemble des créances en 2016, neuf fois plus que la moyenne de l’UE (5,1%). [15]

Tout l’esprit des memoranda tient en ces mots : pour justifier les mises aux enchères des habitations principales par l’État grec, il suffisait d’élargir la notion de mauvais payeur systématique à de plus larges couches de la population, de même que la baisse du seuil de pauvreté, indexé sur le salaire minimum réduit de 751 € en 2009 à 586 € en 2011, a rendu un peu moins dramatiques les statistiques sur la néo-pauvreté des Grecs. Et de même que la dette publique a justifié la mise à l’encan des biens et services publics grecs, les dettes privées justifient désormais les saisies des biens privés.
Ainsi 2,3 millions de contribuables (sur un total de 11 millions d’habitants en Grèce) avec des dettes s’élevant jusqu’à 2000 euros risquent de perdre leur bien immobilier parce que la chute de leur niveau de vie les précipite dans l’incapacité de payer.

Pour les mois de janvier et février 2018, l’Agence Autonome des Recettes du Public a enregistré un nouveau record d’impôts non payés de 2,6 milliards supplémentaires pour ces seuls deux mois, faisant explosant la dette totale des contribuables à 101,6 milliards d’€, dont 87,6 milliards possiblement recouvrables (c’est-à-dire correspondant à un endettement depuis moins de dix ans).

Les vrais mauvais payeurs et champions de l’évasion fiscale révélés par la liste Falciani (dite « Lagarde ») continuent, eux, à dormir d’un sommeil que rien ne vient troubler. Dans les commentaires de Poul Thomsen, responsable du secteur Europe pour le FMI lors de sa session de printemps en avril 2018, on voit se profiler au nom d’une « meilleure répartition fiscale au bénéfice des investissements », une nouvelle baisse du seuil de non-imposition, qui va soumettre de nouvelles tranches des classes moyenne et populaire [16] à la toute-puissance de l’Agence Autonome des Recettes du Public, transformée en shérif des créanciers.